▲ 법률사무소 해솔 변재근 변호사

지난 4월 17일부터 상가건물 임대차보호법 및 시행령 개정안이 본격적으로 시행됐다. ① '상가건물 임대차보호법'의 적용범위를 정하는 상가건물 임대차 보증금의 '상한액' 증액에 대한 내용, ② 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 확대에 대한 내용, ③ 임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간 확대에 대한 내용, ④ '전통시장'에 관한 권리금 규정에 대한 내용, ⑤ 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위한 '상가건물 임대차 분쟁 조정위원회' 설치에 대한 내용이 골자다.

법률사무소 해솔 변재근 서초부동산변호사는 위와 같은 개정 내용의 골자를 설명하면서 "상가 임대차 계약 문제는 매해 전국적으로 꾸준히 발생하는 법률 소송"이라며 "보증금, 권리금, 계약금 등 큰 액수의 금전이 오가는 사안이기 때문에 임대인-임차인은 계약할 때 신중한 검토가 필요한 것"이라고 조언한다.

특히 상가임대차 분쟁은 이해관계가 뚜렷이 벌어지는 경우가 많아, 객관적 증거 자료를 확보하고 개정된 최신 법률을 적용하여 본인의 입장을 상대에게 논리적으로 관철하는 게 중요하다.

변재근 변호사에 의하면 최근 개정되어 시행되기 시작한 상가건물 임대차보호법 및 시행령의 내용에 주목할 만한 변경이 있었다고 한다.

첫째, 법의 적용범위를 정하는 상가건물 임대차 보증금의 상한액을 서울의 경우 기존 6억 1천 만 원 이하에서 9억 원 이하로 증액하여, 법의 보호를 받는 상가건물 임대차 범위가 확대된 바 있다.

둘째, 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차기간을 포함하여 기존 '5년'을 초과할 수 없었으나 이번 개정으로 '10년'까지 확대되었다.

셋째, 임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간에 대하여도, 기존에 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지로 제한되어 있던 것에 비하여, 이번에는 임대차 종료 6개월 전부터로 확대되었다.

넷째, 기존에 권리금 적용대상에서 제외되었던 전통시장의 경우도 일반상가와 마찬가지로 그 적용대상이 되었다.

마지막으로, 서울중앙지부를 비롯한, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주 등 6개 대한법률구조공단 지부에 상가건물 임대차 분쟁조정위원회를 설치하여 임대인-임차인의 갈등을 조정하도록 했다.

오랜 기간 부동산 소송을 수임해 임대인 임차인 간 갈등을 중재해 온 변재근 서초부동산변호사는 "제2의 인생을 대비하여 사업, 장사를 하려는 분들이 많다"라며 "평생을 모은 자금으로 새로운 인생을 시작하는데, 사전에 철저한 조사와 불필요한 갈등 요소를 남기지 않는 게 중요하다"라고 조언한다. "무엇보다 임차인은 정보와 입장이 불균형한 상태인 경우가 많기 때문에, 혹시 모를 문서상 불이익을 피하기 위해서라도 계약서를 작성할 때부터 부동산 변호사의 자문을 받는 것이 현명한 방법이 될 수 있을 것"이라고 말한다.

계약갱신 보장기간부터 권리금 소송까지 예상치 못한 변수에 침착한 법률 대응해야

특히 상가임대차 계약 시에는 계약서 작성부터 권리금 문제, 계약 기간 이후 보장 기간까지. 꼼꼼히 확인해야 할 부분이 한두 가지가 아니다. 언제 어디서 변수가 생길지, 어떤 식으로 법률 소송이 진행될지 예측하기 어렵기 때문.

변재근 부동산변호사는 "상가 임대차 분쟁에서 많이 나타나는 법률 소송은 권리금 분쟁"이라며 "권리금은 임차인이 임대인에게 지불하는 임차료 외에, 해당 상가의 전 임차인에게 지불하는 관행상 금전으로, 유무형적인 대가를 포함한다"고 설명한다.

즉 권리금은 전차주가 점포를 양도하며 포기하는 시설비와 영업비, 노하우와 소비자를 포괄하는데, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않도록 하는 규정이 있을 뿐 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 주장할 수는 없기 때문에 이러한 점을 둘러싸고 계약기간이 끝난 후 문제가 되기도 한다. 특히 임차인-임대인이 계약한 기간 보다 빨리 계약을 종료하게 되는 경우, 건물이 재건축되는 경우 등 예기치 못한 상황에서 임차인은 권리금을 보장받지 못하는 경우가 비일비재하다.

법률사무소 해솔 변재근 변호사는 "상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인은 최대 10년까지 계약기간을 보장받을 수 있으며, 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 임대인은 법률 상 정당한 사유 없이 거절할 수 없다"고 설명하며 "즉 부당한 사유로 계약 갱신을 하지 못하고 권리금을 보장받지 못한다면 법률 소송까지 갈 수 있는 문제"라고 조언한다. 이처럼 부동산 상가임대차분쟁은 관련 법리를 알지 못하는 경우 한 쪽에 막대한 불이익이 생길 수 있는바. 분쟁이 생긴다면 가능한 한 빠른 시일 내에 노하우가 풍부한 부동산 변호사를 찾는 게 현명한 방법이다.

한편 법률사무소 해솔 변재근 서초부동산변호사는 상가임대차계약, 권리금, 계약금 소송 등 수많은 부동산 소송을 수임해 의뢰인이 원하는 성과를 이뤄 온 베테랑 법조인이다. 서울중앙지방법원 조정위원, 대한변호사협회 법률구조재단 법률구조변호사단 변호사, 한국농수산식품유통공사 분쟁조정위원회 위원, 경실련 시민권익센터 운영위원 등 활발한 법률 활동을 펼치고 있는 그는 의뢰인 상황에 마음 깊이 공감하여 실질적인 법률 솔루션을 제공해주는 든든한 조력자로서 많은 신뢰를 얻고 있다.

[팸타임스=권지혜 기자]