▲ 방호근 변호사 (사진제공: 법률사무소 가치)

서울시는 2월 초 지난 한 해 동안 상가건물임대차분쟁조정위원회에 접수된 안건 중 권리금에 대한 분쟁이 1위라고 밝혔다. 지난해 상가건물임대차분쟁조정위원회에 접수된 안건은 총 154건으로 전년도(77건) 대비 2배가 증가했으며, 접수된 안건을 살펴보면 분쟁의 주 원인 1위는 권리금으로 30.9%였고 그다음으로 임대료 조정(16.4%)과 원상회복(13.8%) 문제였다고 밝혔다. 지난 해 상가건물임대차보호법이 개정되며 개정법의 소급적용에 관한 혼란이 가중된 것으로 보인다.

그런 와중 2015년 5월 13일 권리금 회수기회 보호규정이 시행되기 전 종료된 상가에는 소급적용이 불가능하다는 판결이 나와 화제다. 권리금의 법적 분쟁과 관련해 최근에는 권리금회수방해를 이유로 손해배상을 청구한 사건에서 1심에서 임차인의 손을 들어주었던 판결을 취소하고 임대인의 손을 들어 준 항소심 판결이 나온 것이다.

약사인 A씨는 2009년 9월 임대차 보증금 2억 원, 월차임 660만 원, 임대기간 3년으로 건물주 B씨와 계약을 성립했다. A 씨와 B씨는 구두로 기존 임대차 계약과 동일하게 임대차 기간을 2015년 5월 3일까지 2년간 계약을 연장하여 운영했다. 그러나 약국을 운영하는 데 건강상 문제가 발생되자 A씨는 계약 종결 의사를 B씨에게 밝힌 후 새 임차인이 되려는 C씨에게 영업권을 넘기며 권리금 4억 8천만 원을 받고 양도하려고 했다. 그러나 건물주인 B씨는 C씨와의 계약을 거절하며 자신의 부인인 D씨가 약국을 양도받고자 하니 권리금 7천만 원을 지급하겠다고 의사를 밝혔다. A씨는 권리금 액수가 적다는 이유로 B씨의 제안을 거절했다. 이어 권리금회수방해를 이유로 손해배상을 청구한 것이다.

항소심의 판결에서는 1심의 원고 승소 판결과 달리 "권리금회수기회 보호 규정은 처음 시행된 2015년 5월 13일을 기준으로 당시 존속 중인 임대차에만 적용되기 때문에 시행일 당시 임대차가 종료된 경우 적용하지 아니한다"고 보았다. 이에 따라 재판부는 "사건 임대차 계약은 2015년 5월 13일을 기준으로 종료되었기에 상가건물임대차보호법 제10조의4 규정에 의해 손해배상 청구를 할 수 없다"고 판시했다.

이에 문정동 변호사 방호근 변호사(법률사무소 가치)는 "위 사건은 A에게 상가건물임대차보호법 제10조의4 규정(권리금 회수기회 보호 등)이 적용되는지가 쟁점이 되었고, 2015. 5. 13. 신설된 상가건물임대보호법 제10조의4는 부칙 3조에 의해 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차부터 적용되는데, 1심에서는 상가건물임대차보호법 제9조 제2항(임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다)을 근거로 A는 2015. 5. 13. 현재 보증금을 돌려받지 못했기 때문에 A의 임대차는 존속중이라 판단하였다. 하지만 항소심은 A의 임대차의 환산 보증금은 상가임대차보호법 제2조 제1항, 구 동법 시행령 제2조 제1항 제3호의 규정에 의한 대구광역시 보증금액 2억 4천만 원을 초과하고 상가건물임대차보호법 제9조 제2항은 동법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 아니하므로 A가 보증금을 돌려받지 못했더라도 임대차기간 만료일인 2015. 5. 3. A의 임대차는 이미 종료되었기에 A의 임대차는 존속하는 것으로 볼 수 없다고 판시한 것이다. 이는 민법의 특별법인 상가건물임대차보호법 규정을 엄격하게 해석·적용한 판결이다"고 말했다.

분명 임차인이 수억 원의 권리금을 회수할 기회가 있었는데 임대인이 협조하지 않아 권리금 회수 기회를 얻지 못하는 손해를 입었지만 그 손해를 법이 보호해 줄 수 있는지는 법적으로 판단해야 할 사항이고, 임대인의 재산권 보장이라는 헌법적 가치를 고려해 상가건물임대차보호법의 규정을 엄격하게 해석·적용한 것으로 볼 수 있다는 것이 그의 설명이다.

동부지방법원 변호사 방호근 변호사는 추가로 "현행 상가건물임대차보호법 제10조의4에 임차인의 권리금 회수 기회 보호 규정이 있지만, 계약갱신요구권이 없는 임차인의 경우 보호되는지, 권리금 회수 기회 보호의 예외 규정의 해석 등 법리적 다툼이 존재하고, 실제 임대인이 권리금 상당의 이익을 취하고자 임차인의 권리금 회수 기회를 주지 않는 사례가 빈번하여 그에 대한 사실적 다툼이 존재하기에 상가건물임대차와 관련하여 권리금 분쟁은 앞으로도 빈번하게 발생할 것이 예상되고, 권리금을 보호하기 위해서는 상가건물임대차보호법에 의해 자신이 보호되는지 법 규정의 정확한 해석이 선행되어야 하며, 자신의 권리를 지키기 위해서는 권리금 계약 체결 시부터 법률전문가의 자문을 받아 준비할 필요가 있다"고 조언했다.

한편 해당 기사에 자문을 준 문정동 변호사 방호근 변호사는 법률사무소가치 대표 변호사로서 의뢰인의 가치와 권리 보호를 위해 "겸손히 듣겠습니다" "지혜로운 해결책을 찾겠습니다" "평안을 드리겠습니다" 3가지를 약속하며 민사·형사·가사·행정 등 다양한 분야에서 최선의 법률 서비스를 제공 하고 있다.

[팸타임스=이경영 기자]