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[제도상식] '분양가 상한제'로 인해 '주택 가격 급등'하는 이유대체 뭘까...개념 및 알아둬야 할 사항은?
등록일 : 2019-11-05 09:33 | 최종 승인 : 2019-11-05 09:33
임채령
▲분양가 상한제에 대해 알아보자(사진출처=ⓒ크라우드픽 )

[FAM TIMES(팸타임스)=임채령 기자] 정부가 분양가 상한제를 적용할 민간 택지 대상 지역에 대해 언급한 가운데 서아파트 가격은 계속 오르고 있어 분양가 상한제에 대한 궁금증이 커지고 있다. 지난 11월 3일 한국감정원이 발표한 '2019년 10월 전국주택가격동향조사 결과 공표'에 따르면 서울의 아파트값은 지난 9월보다 0.6% 상승했다. 또한 서울의 아파트값은 지난 7월부터 계속 오르고 있고 분양가 상한제를 적용받을 가능성이 높은 재건축 단지 아파트 가격 역시 상승하고 있다. 분양가상한제는 주택 가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 남기고 있다는 사회적 비판에 따라 2005년 주택법을 개정 및 시행되었다. 분양가상한제 적용 주택을 분양할 때 입주자모집 승인을 받으면 그 모집 공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양 가격을 공시해야 한다. 또 국토교통부는 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정을 발표하는데 이후 분양예정 물량은 발표이후 지정 지역 결정에 따라 변동될 수 있다.

▲분양가 상한제에 대해 알아보자(사진출처=ⓒ크라우드픽 )

분양가상한제 정의는?

분양가상한제란 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 감정가에 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 한 제도를 말한다. 즉 분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도인 것이다. 감정된 토지비용과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 결정하는데 기본형 건축비는 6개월마다 조정된다.

▲분양가 상한제에 대해 알아보자(사진출처=ⓒ크라우드픽 )

분양가상한제의 변화 과정은?

분양가상한제는 어떤 모습으로 변화돼 왔을까? 분양가규제는 이미 1977년부터 분양상한가라는 제도를 도입하여 시작하였는데 당시 중동붐으로 유입된 자본이 부동산시장에 유입되면서 아파트가격 급등이 사회문제로 이슈화되었다. 이는 분양가를 정부에서 획일적으로 정한 상한가로 규제하는 제도였지만, 이러한 획일적 규제로 인해 주택공급 위축이라는 부작용이 나타나, 결국 1980년대 말 전세가격 폭등 등 부동산 대란이 일어났다. 이에 정부는 업체의 요구를 수용하고 200만호 주택공급목표 달성을 위해 1989년 11월부터 분양가상한제를 폐지하고, 분양가를 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제를 시행하였다.

▲분양가 상한제에 대해 알아보자(사진출처=ⓒ크라우드픽 )

분양가상한제 효과 및 부작용은?

분양가상한제를 실시함으로 가격 안정을 위해 분양가를 획일적으로 규제하면 공급이 줄어드는 한편 시세차익을 노린 투기꾼이 몰려들어 가격이 올라갔다. 반면 공급을 늘리기 위해 분양가를 자율화하면 분양가 급상승, 그리고 전반적인 집값 상승을 가져왔다. 이렇게 분양가상한제가 적용되면 분양가 상승을 억제하고 주변시세보다 싸게 분양받을 수 있기 때문에 주택가격 상승을 억제할 수 있는 효과도 있으나, 앞서 살펴본 바와 같이 채산성 악화로 인해 신규주택 공급을 위축시키고, 시세차익을 노리는 투기장이 될 수도 있다는 부작용도 있다.