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주택담보대출 시 접하게 되는 용어, LTV와 DTI란?
2017-11-06 09:31:22
이경한

[FAM TIMES(팸타임스)=이경한 기자] 주택담보대출이랑 아파트, 빌라, 단독주택, 오피스텔 등의 주택을 담보로 두고 대출을 받는 대출 상품이다. 보통 내 집을 마련하기 위해 구입할 집을 담보로 두고 대출을 받거나, 신용대출 정도로는 해결할 수 없을 만큼 높은 액수의 금액이 급하게 필요해졌을 때 선택하는 대출 상품이다. 우리가 신용대출을 받을 때는, 소득수준이 대출한도를 크게 좌우한다. 하지만 주택담보대출 시에는 LTV와 DTI에 따라 대출한도를 산정하고, 그 범위 내에서 대출 받게 된다. 그렇다면 여기서 말하는 LTV와 DTI란 무엇일까?
 

먼저 LTV는 Loan to Value의 약자로, 우리 말로 풀어 쓰면 담보인정비율이라고 한다. 부동산담보대출에서의 담보란 당연히 부동산을 의미하게 되는데, 은행에서는 부동산의 담보가치를 100% 인정하지 않는다. 즉 내가 3억짜리 아파트에 살고 있다고 해도 대출한도가 3억으로 잡히지는 않으며, 오히려 그 이하의 액수가 잡히게 된다. 이 때 부동산의 담보가치 대비 대출한도를 백분율로 환산한 것이 LTV로, LTV 비율은 (대출한도/실제 부동산 가격)*100으로 계산된다. 예를 들어 3억짜리 아파트를 담보로 2억 1천만원의 대출한도를 받았다면, LTV는 70%인 것이다.
 

DTI는 Debt to Income의 약자로, 총부채상환비율로 번역할 수 있다. 주택이나 부동산으로 담보대출을 받으려는 사람의 부채부담능력을 측정하는 지표로, 연간소득에 대한 예상원리금 상환액의 비율로, (예상원리금 상환액/연간소득)*100으로 계산된다. 대출 신청자의 연간소득이 높아지면 분모가 커지기 때문에, 같은 금액을 대출 받아도 비율이 낮게 나오는 효과가 있다. 즉, 연간소득이 높을수록 대출한도도 상승하는 것이다.
 

최근 정부가 이른바 10.24 부동산대책을 발표하면서 신(新) DTI라는 표현들이 언론에 많이 오르내리고 있는데, 기존의 DTI는 다주택 보유자가 주택담보대출을 받을 때 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영해 대출한도를 정핶던 반면, 신 DTI는 기존 주택담보대출에 대해서도 원리금 상환액을 반영하여 연간소득으로 나눈 것이다. 이에 따라 다주택자의 추가 주택담보대출에 제약을 두어, 부동산 투기를 억제하려는 목적이다.
 

또한, 신 DTI와 함께 부쩍 언론에 자주 등장하는 단어가 바로 DSR이다. Dept Service Ratio의 약자로, 기본 주택담보대출의 원리금까지 추가한 신 DTI를 넘어서, 마이너스 통장과 신용대출, 자동차할부, 카드론 등 금융권에서 받은 모든 대출의 원리금 상환액까지 고려하는, 신 DTI보다도 훨씬 강력한 대출 규제책인 것이다.